Unser Blog
Liebe Anlegerinnen und Anleger,
in den vergangenen Tagen wurde bekannt, dass unser langjähriger Mitbewerber Rendity nun offiziell liquidiert wird. Diese Nachricht löst bei mir persönlich zwei sehr unterschiedliche Gefühle aus. Auf der einen Seite ist es für ein Unternehmen natürlich nicht negativ, wenn ein Mitbewerber vom Markt verschwindet. Wettbewerb ist intensiv – und weniger Wettbewerb bedeutet theoretisch mehr Raum im Markt.
Auf der anderen Seite überwiegt bei mir das weinende Auge.
Seit 2015 sind wir gemeinsam mit Rendity den Weg des Immobilien-Crowdfundings in Österreich gegangen. Wir haben uns aneinander gemessen, Projekte verglichen, Prozesse optimiert und damit gemeinsam einen jungen Markt aufgebaut. Konkurrenz belebt das Geschäft – sie zwingt zur Weiterentwicklung. Dass nun ein so prägender Marktteilnehmer verschwindet, ist keine gute Nachricht für den österreichischen Crowdinvesting-Markt insgesamt.
Ich weiß auch, dass sich viele Anleger jetzt eine ganz andere Frage stellen:
„Kann so etwas auch dagobertinvest passieren?“
Diese Frage ist legitim. Und sie verdient eine sachliche, transparente Antwort.
Unterschied 1: Die ECSP-Lizenz
Wir sind seit 2023 in einer neuen regulatorischen Welt. Rendity hat niemals eine ECSP-Lizenz beantragt. Wir hingegen haben bereitsDas „alte“ Crowdfunding-Modell basierte überwiegend auf qualifizierten Nachrangdarlehen. Im Insolvenzfall stehen Anleger hier sehr weit hinten in der Gläubigerkette – mit entsprechend erhöhtem Risiko. Seit unserer Lizenzierung im Jahr 2023 vergeben wir keine qualifizierten Nachrangdarlehen mehr. Das neue regulatorische Regime ermöglicht andere Strukturen – insbesondere auch besicherte Instrumente. Dadurch entstehen zusätzliche Zugriffspunkte, klarere Strukturen und eine veränderte Risikobewertung.
Mit anderen Worten: Das Crowdfunding-Modell von heute ist nicht mehr das Crowdfunding-Modell von 2018 oder 2019. Leider wird in der öffentlichen Wahrnehmung oft noch alles unter dem alten Sammelbegriff „Crowdfunding“ subsumiert. Die alte Welt und die neue Welt werden vermischt. Tatsächlich operieren wir seit 2023 in einem deutlich weiterentwickelten Geschäftsmodell.
Unterschied 2: Klumpenrisiko und Bauträgerabhängigkeit
Ein weiterer wesentlicher Faktor ist das Thema Konzentrationsrisiko. Rendity war stark auf Wien fokussiert und arbeitete mit einzelnen großen Bauträgern, die jeweils mehrere Projekte parallel über die Plattform finanzierten. Als Bauträger wie VMF, LNR oder EL-CO in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerieten, traf dies gleichzeitig eine Vielzahl von Projekten. Das ist ein klassisches Klumpenrisiko.Wir haben in den vergangenen Jahren bewusst daran gearbeitet, solche Konzentrationen zu vermeiden:
- stärkere regionale Diversifikation
- bewusste Begrenzung der Exponierung je Projektträger
- Weiterentwicklung der Due-Diligence-Prozesse
- und seit 2023 neue Strukturierungsoptionen im ECSP-Regime
Risiken lassen sich nie vollständig eliminieren – aber sie lassen sich analysieren, steuern und begrenzen.
Die Realität:
Auch dagobertinvest ist von den massiven Marktveränderungen der letzten Jahre betroffen. Die Zinswende, die Baukostenexplosion, die Kaufzurückhaltung am Immobilienmarkt und das veränderte Anlegerverhalten haben das gesamte Marktumfeld fundamental verändert. Das Zeichnungsniveau ist heute nicht mehr auf dem Niveau der Boomjahre. Das betrifft uns als Vermittler genauso wie andere Marktteilnehmer.Weniger Investitionsbereitschaft bedeutet geringere Volumina – bei gleichzeitig gestiegenen regulatorischen Anforderungen. Wir arbeiten daher intensiv an unserer Kostenstruktur und passen uns laufend an die neue Realität an. Das gelingt uns gut, aber es ist ein permanenter Prozess. Diese Marktphase verlangt Disziplin, Effizienz und strategische Klarheit. Marktbereinigung bedeutet nicht nur das Scheitern Einzelner – sie bedeutet strukturelle Anpassung für alle.
Blick nach Deutschland
Es handelt sich um kein isoliertes österreichisches Phänomen. Am deutschen Markt haben mit der Engel & Völkers Digital Invest AG – die sogar ECSP-lizenziert war – und Zinsbaustein zwei große Anbieter ihren Geschäftsbetrieb eingestellt. Engel & Völkers Digital Invest ist insolvent geworden. Zinsbaustein hat die ECSP-Lizenz zurückgegeben und das Geschäftsmodell in eine andere Struktur überführt.Diese Beispiele zeigen:
Die aktuelle Marktphase betrifft etablierte, große und regulierte Anbieter gleichermaßen. Es handelt sich nicht um ein singuläres Ereignis, sondern um eine strukturelle Marktveränderung im gesamten DACH-Raum.
Ein persönlicher Ausblick
Ich empfinde Respekt für die Aufbauarbeit, die Rendity über viele Jahre geleistet hat. Ohne diese Pionierphase wäre der Markt in Österreich nicht dort, wo er heute steht. Aber Märkte entwickeln sich weiter. Rahmenbedingungen ändern sich. Geschäftsmodelle müssen sich anpassen. dagobertinvest befindet sich seit 2023 bewusst in einer neuen Phase – regulatorisch, strukturell und strategisch.Unsere Aufgabe ist es jetzt, Vertrauen in eine weiterentwickelte, regulierte und professionell strukturierte Form des Crowdinvestings zu stärken. Mit Transparenz. Mit klarer Kommunikation. Mit einem disziplinierten Risikomanagement. Und mit realistischer Einschätzung der Marktbedingungen.
Ich blicke daher mit einem lachenden und einem weinenden Auge auf diese Entwicklung – aber vor allem mit einem klaren Blick nach vorne.
Vielen Dank für Ihr Vertrauen.
Herzlich,
Andreas Zederbauer
Vorstand
dagobertinvest
Zwischen Abschied und Aufbruch – unsere Einordnung zur aktuellen Marktsituation
Crowdfunding-Plattform
dagobertinvest gmbh
dagobertinvest arbeitet als erste deutschsprachige auf Immobilien spezialisierte Crowdfunding-Plattform unter der ECSP-Lizenz. Das bedeutet für Investoren, die über dagobertinvest Investments in Immobilien-Projekte zeichnen, 8 - 12% p.a. Zinsen, einen unbedingten Rückzahlungsanspruch und bankübliche Sicherheiten. Mit einem hochkarätigen Team aus Finanzexperten bietet dagobertinvest eine lukrative Alternative gegen Inflation und Niedrigzinsen.
Was macht den Unterschied?
Das qualifizierte Nachrangdarlehen, das aktuell in der Crowdinvesting-Szene für Aufregung sorgt, ist bei dagobertinvest seit letztem Herbst passè. dagobertinvest vermittelt seit Erhalt der ECSP-Lizenz ausschließlich besicherte Kredite mit unbedingtem Rückzahlungsanspruch, die den Investoren eine weitaus bessere Rechtsstellung einräumt. Hier haben wir für Sie die Unterschiede kompakt zusammengefasst...
Security Scoring nach ECSP
dagobertinvest hat letzten September die ECSP-Lizenz von der österreichischen Finanzmarktaufsicht erhalten. Das hat die Crowdfunding Szene revolutioniert. Vor allem die Rechtsstellung der Investoren hat sich dadurch stark verbessert. Doch mit dem Einzug des unbedingten Rückzahlungsanspruchs und der harten Sicherheiten in den Darlehensverträgen mit den Projektträgern, ist es auch für Investoren komplexer geworden, die einzelnen Projekte individuell zu bewerten. Aus diesem Grund haben wir jetzt ein Security Scoring eingeführt.